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任志強最新言論2019年房地產樓市的判斷

發布時間:2018-12-01T09:28:29 來源:霸州房產信息網 點擊:
  任志強最新言論2019年房地產樓市的判斷
 
  任志強最新言論:對房地產未來的判斷
  一是房產稅:2019年出不了房產稅,甚至可能更長時間都出不了;
  二是他認為未來調控政策可能會放松,但可能要過了2019年以后,理由是部分城市財政緊張,需要賣地獲得資金,他仍堅持房地產的“夜壺論”。
任志強最新言論2019年房地產樓市的判斷
  任志強最新言論:大家都以為樓市進下半場 其實是沒看懂政府大棋
  一城一策,因地制宜剪羊毛
  中央經濟工作會議對于房地產的定調:
  請注意最后一句:“分清中央和地方事權,實行差別化調控。” 這是在中央經濟工作會議這種級別的會議上,第一次承認了地方對于當地房地產市場具有調控權。
  在承認地方調控權的第二天,武漢市住房保障和房屋管理局就在官網公布了《武漢市房票(人才住房券)使用辦法(試行)》征求意見稿的公示。并在兩天之后的23號就出臺了關于房票使用的正式政策。
  從時間點可以看出,武漢的房票政策一定是提前有所準備的,只是在等待一個合適的發布時機,這個時機就是中央對地方調控權的正式承認。
  緊接著,鄭州也出臺了關于非鄭戶籍的購房指南,全日制本科以上學歷,不用審核社保和個稅,即可買房,并于元旦過后就開始執行。
  高潮還在繼續。
 
  任志強最新言論:2030年才是房地產供應總量的最高峰!
  通常認為的下行是下一個增長高點會低于上一個高點,下一個低點會低于下一個低點。我個人認為,2019年及以后的房地產,我們可能會下行,但先一個低點,不一定低于上一個低點,也可能高于上一個低點。所以它不是一個完整的下行過程。
  從整體上說,我更愿意看到,在整個波動的過程中,有高有低是一個平臺的過程,而中心軸基本是不變的一個過程。
  和剛才測算的差不太多,我們在2003年的時候也做過這樣一個測算。我們認為中國的房地產購買在住宅購買上最高峰期大概是10萬億。到現在為止,我們去年完成了8萬多億的總購買,其中住宅購買已經接近于6萬億,達到了我們原來預期2020年的結果。加上保障性住房的部分,已經接近了2025年的8萬億左右。就是非商品房的部分也占了很大的一個比例,從北京的數據看,保障性住房在開發商的手里大概有40%到45%,另外55%是非開發商由政府直接建設。把這兩塊住宅的購買總量都加起來,現在我們已經超過了8萬億。
  再往上上升的過程已經不太可能了。現在如果按1萬億左右的貸款需要配3萬億左右的棚戶區改造資金算,大概是一個4萬億的過程。如果把它再計算進去,已經接近于頂部了。
  如果按照國際的情況來看,我們原來預測2020年的時候應該是房地產供應總量的最高峰。但實際上情況我們可能做不到,所以我們劃了一條虛線,認為中國的路徑應該到2030年是一個持續增長的過程。但“十二五”中3600萬套的保障性住房,導致我們在短期之內迅速提高了供給,增加了庫存。一方面來說,我們開發商每年生產的房子大概700多萬套到800萬套的新房。同樣,同比例的接近于1:1的二手房交易量。大概只有12個城市二手房交易量大于一手房。大部分城市二手房交易量低于一手房。
  但在保障性住房進入的時候,3600萬套除以5,大概一年700萬套。相當于在現有的開發量上翻了一倍,因此出現了大量的庫存。
  但遺憾的問題是,為什么在出現大量庫存的時候,住建部已經明確提出我們的目標是調整庫存的時候,中央政府還在提出要加快保障性住房的建設和棚改區建設呢?因為不管你開發商銷售如何,都不影響GDP。真正影響GDP的只是我們的購買,就是增加值的部分。中央為了保證增加值的部分,不管你市場是否有大量的庫存,所以才繼續加大房地產購買。而且它認為開發商不投了,我更要投,所以鼓動地方政府去投。那不是在故意增加庫存量嗎?
  這就是我們目的不同的時候,做法自然就不同。
  從現在來看,我們有兩個統計數字,一個是現有的庫存總量是房管局系統的數字,180億平,統計局出來的數據,大概我們一共竣工的是135億平新房,還有加上原來的50億平左右的舊房,還有拆除了一部分,將近20億平左右的拆除量。
  但是按照國土資源部航拍的角度計算,他們認為大概有230億平的總存量。從城鎮化的角度看,我們大概需要440億平的總存量。這時候大概人均也只有35平米,并沒有擴大。而以后每年有2.5%到5%的折舊量。
  從現在看,我們去年是13億平,其中住宅占70%多,再加上保障性住房,我們大概15億平左右的住宅總供應量。如果我們GDP降到6%到8%的過程,在60%的城鎮化率的過程中,我們有可能降到10到12億平,也就是前面說的我們會降一個平臺,到接近70%的城鎮化率的時候,也許我們GDP只有5%到7%的水平,那時候我們大概是8到10億平的總量。
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(在線編輯:咻房網小編)
本文標題:任志強最新言論2019年房地產樓市的判斷
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